Immobilienpreise fallen und fallen
Nach Angaben der wichtigsten Finanzierer gibt es auf dem deutschen Immobilienmarkt noch keine Anzeichen für das Ende der Krise. Im vierten Quartal 2023 sanken die Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorquartal durchschnittlich um 1,6 Prozent, wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) berichtet. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum betrug der Rückgang sogar 6,1 Prozent. Besonders dramatisch sind die Preiseinbrüche bei Gewerbeimmobilien, insbesondere bei Büros aufgrund des Trends zum Homeoffice. Diese Probleme betreffen zunehmend auch Banken.
Die Zahlen verdeutlichen, dass die Stabilisierung des Immobilienmarktes länger dauert als erwartet. Seit Mitte 2022 sind die Preise bereits rückläufig. „Es ist noch nicht absehbar, wann es zu einer Trendwende bei den Immobilienpreisen kommt, über die bereits öffentlich spekuliert wurde“, kommentierte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des VDP. „Auch 2024 wird vorerst eine Herausforderung bleiben.“
Der Immobilienpreisindex des VDP basiert auf Transaktionsdaten von mehr als 700 Banken und ist aussagekräftiger als Analysen, die lediglich auf Inseraten beruhen. Denn beim Immobilienverkauf wird verhandelt, und Preisabweichungen sind üblich.
Hauptursache für den Preisverfall sind gestiegene Zinsen, die Immobilienfinanzierungen verteuern. Viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten, und für Großanleger sind Investments nicht mehr rentabel. Laut dem Kieler Wirtschaftsforschungsinstitut (IfW) sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im letzten Jahr historisch stark gesunken. Offizielle Daten für das vierte Quartal stehen noch aus. Nach Angaben des VDP standen zum Jahresende erneut die Preise für Mehrfamilienhäuser stärker unter Druck als für selbstgenutztes Wohneigentum. In den sieben Metropolen war der Preisrückgang mit durchschnittlich gut fünf Prozent zum Vorjahreszeitraum geringer als im Bundesschnitt. Die größten Rückgänge gab es in München und Frankfurt mit jeweils gut 6 Prozent, während sie in Köln (4,4 Prozent) und Düsseldorf (4,8 Prozent) am niedrigsten waren.
Tolckmitt erklärte weiter, dass der Immobilienmarkt auch zu Beginn dieses Jahres weiter rückläufig sei. Eine Stabilisierung bei den Preisen für Wohnimmobilien könne im Sommer erwartet werden, jedoch nicht bei Gewerbeimmobilien vor Jahresende.
Ende 2023 verzeichnete der VDP bei Gewerbeimmobilien einen historischen Rückgang der Preise um 12,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr bzw. 4,9 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Da aufgrund des Trends zum Homeoffice weniger Büros benötigt werden, stehen die Immobilien in vielen Ländern unter Druck, was insbesondere die Bilanzen von US-Banken belastet.
Die Krise hat mittlerweile auch deutsche Banken erreicht. Die Deutsche Pfandbriefbank musste im vierten Quartal ihre Risikovorsorge erhöhen und versuchte kürzlich, Investoren mit einer Stellungnahme zur Liquiditätsausstattung zu beruhigen.
Die Deutsche Bank ist vergleichsweise stark im US-amerikanischen Markt für Gewerbeimmobilien engagiert. Sie hat Kredite für rund 17 Milliarden Euro für US-Gewerbeimmobilien vergeben, davon 7 Milliarden für Büros. Finanzvorstand James von Moltke sagte kürzlich, dass das Geldhaus Ausfälle bei Krediten für US-Gewerbeimmobilien verkraften könne, diese aber im ersten und wahrscheinlich im zweiten Quartal höher ausfallen würden als gewünscht. Dabei wies das Institut darauf hin, dass das US-Büro-Portfolio nur 1,5 Prozent des gesamten Kreditbuchs ausmache.